Es una de las tres arterias viales que atraviesa la ciudad de Armenia de norte al centro. Su ubicación se suma a sus bondades paisajísticas. Y hace alrededor de 6 años tiene varios proyectos inmobiliarios parados por la decisión de una administración local anterior. La avenida Centenario, que muchos conocimos como un camino destapado que servía para llegar a algunas fincas, ha venido floreciendo como un sector promisorio para la vivienda y los negocios. Y hasta hace un par de meses volvió a sonar, cuando el Juzgado Tercero Administrativo del Circuito de Armenia dirimió en la discusión y decidió avalar el Plan Zonal que permitirá su desarrollo.
“Es una respuesta que estábamos esperando hace 5 o 6 años, después del desastre de un ex alcalde de Armenia que canceló la normativa y dejó sin desarrollo el eje más importante de la ciudad para el futuro desarrollo comercial y residencial”. Las duras palabras son del arquitecto Luis Carlos Duque, quien ha estado involucrado en varios proyectos –tangibles y proyectados- en esta zona. “Se vienen cosas muy interesantes; fue un plan bien estructurado, muy socializado, y en los próximos años se viene un desarrollo de lo que llamamos ‘La milla de oro de Armenia’.
Pero esto no ha sido fácil. Luego de presentar un proyecto construido en conjunto por constructores, empresas de servicios públicos, entidades financieras y la población, el decreto 030 que le daba viabilidad a la renovación urbana de la Centenario fue derogado por la alcaldía del desaparecido Carlos Mario Álvarez. Su sucesor en el cargo, José Manuel Ríos Morales dio la pelea y lo aprobó. La incertidumbre volvió cuando de parte de la Gobernación –que tiene entre sus funciones avalar las decisiones tomadas en el ámbito municipal- detectaron que el proyecto renacía como un acto administrativo y no había pasado por Concejo, como es la regla. Por ello lo trasladó al Tribunal Administrativo del Quindío para que diera su concepto, el cual resulto favorable.
“Cuando la Gobernación demandó el decreto nos preocupamos mucho, pero al profundizar más en eso nos dimos cuenta de que lo debía hacer, porque para haber hecho el Plan Zonal debía haber una concertación entre municipio y departamento, cosa que no se hizo. El gobernador Roberto Jairo Jaramillo estudió el decreto y lo validó, lo que le brinda una seguridad jurídica a las inversiones allí realizadas. Fue un paso que al principio nos pareció incómodo, pero ya entendemos de que había que hacerlo”, ratificó Duque.
Tomado de la presentación hecha por la Alcaldía de Armenia – Sociedad Colombiana de Arquitectos
Una visión a corto plazo y amplias expectativas
Desde que se dio vía libre a su implementación, varios de los proyectos que quedaron congelados en la incertidumbre se reactivaron. Esto requiere de revisiones, por ejemplo, en los costos de los materiales que han sufrido una escalada importante en los últimos años. Sin embargo, los empresarios tienen confianza de que, en 5 años se vean los cambios.
¿Pero cuál es el área de influencia del Plan Zonal? Si bien el anterior solo tomaba el costado derecho en sentido sur-norte (el que da a la cordillera), el documento vigente contempla también la acera del frente (que da al resto de la ciudad). Es así como el área contemplada para la renovación empieza, por su costado oriental, en la glorieta de la calle 10 (posterior a los barrios María Cristina y Patio Bonito) y se extenderá hasta la vereda San Juan, límite con Salento y que se reconoce porque allí empieza la vía a Chagualá. Entre tanto, en el costado occidental, la intervención solo se adelantaría del Batallón de Servicios hasta el mismo punto en San Juan. A ambos lados de la vía hay un perímetro delimitado por el río Quindío y la quebrada La Florida, que es donde se adelantarán las obras y que contempla 374 hectáreas, 234 de ellas establecidas como suelo de protección por el Plan de Ordenamiento Territorial de 2009.
La Centenario entonces, queda abierta para usos residenciales, comerciales y de servicios. Para ello se adelantarán desarrollos en altura que sin embargo contarán con espacios entre sí para no afectar la visibilidad a la cordillera, denominados ventanas arquitectónicas en áreas como los sectores del centro comercial Calima, el comando de la Policía, la entrada a La Castellana, cerca a Container City, y antes y después de los centros Agroindustrial y de la Construcción del Sena. Se ha establecido que a lado y lado de la vía se respetará una distancia de entre 1 y 12 metros como zonas verdes o alamedas, aparte de los andenes peatonales.
Tomado de la presentación hecha por la Alcaldía de Armenia – Sociedad Colombiana de Arquitectos
Rentabilidad, viabilidad y sostenibilidad
Varios de los reparos que tuvo que enfrentar el Plan Zonal tenían que ver con la altura permitida para las edificaciones. El Plan de Ordenamiento Territorial exigía solo dos plantas, algo difícil para los constructores al momento de tirar cuentas; una restricción de este tipo simplemente no es rentable. “Algunos proyectos lograron ejecutarse bajo la norma antigua de los dos pisos de altura, o en el caso de un proyecto en el roundpoint sobre la calle 2, habían sacado ya una licencia de construcción que les permitió desarrollar altura. Lo mismo otros sectores hacia el norte. Pero la mayoría de los lotes están a la espera de desarrollarse y en este momento están sacando licencias y rayando diseños”, señala Duque.
Sin embargo, se logró un consenso en el que todos ganan: la plusvalía. Por cada piso adicional a los dos estipulados en la norma, los constructores pagarán un adicional por concepto de aprovechamiento urbano, de acuerdo a una tabla ya definida. “Hay un estimado de que ingresarán al municipio, solo en este concepto, más de 60.000 millones de pesos”, añadió. Pero este sería solo el arranque, si se tiene en cuenta el ingreso anual por impuesto Predial: “Aunque no hay un cálculo exacto, hay que tener en cuenta que en toda el área a intervenir no habrá más de 30 o 40 propietarios, y con la ejecución del plan pasarían de los 2.500; de una sola matrícula inmobiliaria podríamos pasar a 60, 70 o 100. Es una activación económica importante”.
Para sustentar semejante proceso de densificación, se requiere de redes de servicios públicos. Duque lo reconoce: “En el tema de energía eléctrica no hay problema, hay buenas redes que pasan sobre la avenida Centenario en media tensión. En cuanto al acueducto la última vez que se pavimentó y se asfaltó una parte de la vía se dejaron ubicados de occidente a oriente, unos tubos con los que se puede hacer la conexión para acueducto. Donde no haya esa posibilidad se trabajaría a bombeo, como ya se hace en parte de la avenida 19”.
Sin embargo y en revisión de un documento proyectado por la Alcaldía de Armenia con el apoyo de la Sociedad Colombiana de Arquitectos, El Cuyabran Post encontró que se tiene conocimiento de una carencia de colectores para sortear las labores de alcantarillado. En uno de estos puntos, se reitera que “La CRQ no permite los vertimientos directos a las cañadas (En concertación)”, lo que prende las alarmas por la inversión en este tipo de infraestructura que se necesitará y el manejo que se le dé al tema de los vertimientos en la quebrada La Florida (único afluente permitido para esto).
Otro punto que llamó la atención de este medio al revisar la documentación es el manejo de los suelos de conservación, y que corresponden al 62,73% del área cubierta por el Plan Zonal. El documento es enfático en señalar que “El promotor podrá solicitar ajustes a los suelos de protección ante la CRQ”; dos temas a los que sería útil hacerles veeduría en los próximos años.
Por último, pero no menos importante, está el tema de la movilidad. Según Duque, hoy transitan en ambos sentidos, más de 10.000 vehículos al día por la Centenario. “Al llegar este tipo de desarrollos a un sector, se requiere mejorar tanto la infraestructura vial como el transporte urbano, que hoy sigue siendo muy precario porque está basado en la demanda”. Reconoce la labor de habilitar un nuevo paso con acceso al centro comercial Portal del Quindío, que se sumaría a los pasos por la calle 10, la Policía, La Castellana y el Centro de Convenciones.
Pese a los retos, la normatividad ya está lista, y se une al interés de urbanizar por parte del sector de la construcción; una industria con gran capacidad de generar empleo, pero muy golpeada en los últimos años. “Volvimos a pensar en los temas clínicos, comerciales y residenciales que asumiremos; yo por ejemplo estoy participando en tres proyectos más sobre la avenida. Y es posible que pase un año y parezca que no hemos hecho nada. Pero en los próximos 5 años sí se va a ver un desarrollo muy importante”, destaca el arquitecto. El cambio para la ciudad será grande, de impacto y de beneficio. Y no nos digamos mentiras: estamos en mora con Armenia en materia de renovación urbana